Grundstücksteilung

Die Teilung eines Grundstücks kann viele Gründe haben. Um Art, Bedeutung und auch Risiken kurz zu erläutern, sollen nachfolgende Erläuterungen helfen. Das Baugesetzbuch beschreibt dies in § 19 BauGB:

„Die Teilung eines Grundstückes ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen.“

Es sind hierfür die bauordnungsrechtlichen Vorschriften, insbes. Abstandsflächen und Brandschutz einzuhalten, sowie bauplanungsrechtliche Belange zu beachten.

Eine Grundstücksteilung kann nur dann vorgenommen werden, wenn der abzutrennende Teil im Liegenschaftskataster als Flurstück unter einer besonderen Nummer geführt und nach Lage und Größe verzeichnet ist. Die Buchungseinheit im Liegenschaftskataster ist das Flurstück (Katastergrundstück bzw. Parzelle). Ein Flurstück ist ein Teil der Erdoberfläche, der von einer im Liegenschaftskataster festgelegten Grenzlinie umschlossen und mit einer Nummer bezeichnet ist. Flurstücke können zerlegt („geteilt“) oder verschmolzen („vereinigt“) werden. Wenn ein solches Flurstück noch nicht existiert, muss für seine Bildung eine Zerlegungsvermessung nach den hessischen Gesetzesvorgaben durchgeführt werden. Im Unterschied zu einer Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz handelt es sich hierbei um eine Realteilung.

Für die Zerlegungsvermessung sollte der aktuelle amtliche Nachweis aus dem Liegenschaftskataster beschafft werden. Anhand dieses Auszuges sollten die Grenzen festgelegt werden. Hierbei helfen Ihnen die öffentlich bestellten Vermesser und/oder das Amt für Bodenmanagement, das frühere Katasteramt. Sodann erfolgt eine Niederschrift zur Grenzfestlegung, die Erteilung der Grenzfestlegungsbescheide an die rechtlich Betroffenen mit Rechtsmittelfrist, Berechnung der neuen Flurstücke und Flächen, Vorlage der Vermessungsschriften beim zuständigen Amt für Bodenmanagement, Übernahme der Vermessung und Aufstellung des Fortführungsnachweises (ehemals Veränderungsnachweis) durch das Amt für Bodenmanagement, die Abgabe Fortführungsmitteilung (ehemals Auszug aus dem Veränderungsnachweis) an die rechtlich Betroffenen mit Rechtsmittelfrist. Das Grundbuchamt erhält automatisch eine Fortführungsmitteilung.

Durch die am 7. Juli 2018 in Kraft getretene Novelle der Hessischen Bauordnung (HBO) hat die bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung wieder Eingang in die HBO gefunden. Neben einem Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde besteht nunmehr auch die Möglichkeit, eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung bei einer Vermessungsstelle zu beantragen. Auch diese Genehmigung oder die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Vermessers ist dem Grundbuchamt zur Wahrung der Teilung vorzulegen.

Der Notar oder auch der Vermesser benötigt daher die Fortführungsmitteilung und die erforderliche Teilungsgenehmigung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Veranlassung der Teilung im Grundbuch. Erst mit der Rechtskraft der Fortführungsmitteilung kann die Teilung im Grundbuch vorgenommen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Überblick geben. Dieses kurze Informationsblatt kann die persönliche Beratung nicht ersetzen. Bei Fragen o.ä. können Sie sich gerne melden.

Mit netten Grüßen aus Offenbach am Main

Klaus Hackenbroich

Notar