Überlassung von Grundstücken an nahe Angehörige

Sie wollen Ihre Immobilie an einen nahen Angehörigen übertragen, so haben Sie hierfür verschiedene Möglichkeiten. Ich versuche Ihnen nachstehend einige allgemeine Informationen zu geben, welche eine individuelle Vorsorgeplanung und individuelle Vermögensnachfolgeplanung durch Notare nicht ansatzweise ersetzen können und Sie eine persönliche Beratung durch einen Notar bevorzugen sollten, um Ihren individuelle Bedürfnissen gerecht zu werden. Haben Sie daher nie Angst, einen Notar um einen Besprechungstermin zu bitten, nach Durchsicht des Entwurfs und/oder bei der notariellen Beurkundung Fragen zu stellen und jede Unklarheit rechtzeitig zu hinterfragen.

Gerade bei der Überlassung Ihres Vermögens gilt es angesichts der Vielzahl zu beachtender Momente, dass individuelle Lösungen erforderlich sind, so dass Ihre persönlichen Vorstellungen, steuerrechtliche Aspekte und Ihre wirtschaftliche und soziale Sicherung umfassend berücksichtigt werden, mithin Sie und die weiter Beteiligten nicht nur kurz nach der Übertragung zufrieden sind, sondern auch noch viele Jahre später wissen, dass Sie das „Richtige“ gemacht haben.

Zunächst sollen Motive für die Überlassung und die daraus entwickelten Vertragsarten dargestellt werden (I.), um sodann die Möglichkeiten aufzuzeigen, dass Sie sich Gegenleistungen versprechen oder Vorbehalte gewähren lassen können. Hierbei werden insbes. der Nießbrauch, das Wohnungsrecht, die wiederkehrenden Geldzahlungen, die Naturalleistungen und letztlich die Rückforderungsrechte (II.).

  1. Motive und Vertragstypen

Es gibt die unterschiedlichsten Gründe, Grundbesitz unentgeltlich zu überlassen.

Bei größeren Vermögen, bei denen die steuerlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG), welche der folgenden Übersicht entnommen werden können,

Steuerklasse Beschenkter oder Erbe ist … dann beträgt der Freibetrag in € …
I der Ehegatte, 500.000
I ein Kind oder Stiefkind, je 400.000
I ein Kind verstorbener Kinder oder Stiefkinder, je 400.000
I ein Kind lebender Kinder oder Stiefkinder oder anderer Abkömmling der Kinder oder Stiefkinder, je 200.000
I ein Elternteil und Vorelternteil, je 20.000
II ein Geschwister oder Abkömmling 1. Grades von Geschwistern, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedener Ehegatte oder je 20.000
III jeder übrige Erwerber, je 20.000

nicht ausreichen, kann es sich empfehlen, zu Ihren Lebzeiten Vermögen an Ehegatten und/oder Kinder (die nächste Generation) zu übertragen, um so alle 10 Jahre die steuerlichen Freibeträge auszunutzen.

Bei Ehegatten kann es zudem sinnvoll sein, wirtschaftlich gleichwertige Verhältnisse herzustellen, zumal schenkungssteuerrechtlich die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims in Ganzheit steuerfrei ist, d.h. über den Freibetrag von € 500.000,- hinaus, übertragen werden kann. Im Erbfall würde eine Steuerfreiheit nur dann eintreten, wenn der überlebende Ehegatte die Immobilie 10 Jahre selbst bewohnt. Lebzeitige Zuwendungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit einem Familienheim sind von der Schenkungsteuer befreit. Dazu zählt u.a. die Schenkung eines eigengenutzten Hauses oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung zu Allein- oder Miteigentum, aber auch die Freistellung von eingegangenen Zahlungsverpflichtungen oder Grundstücksbelastungen aus dem Kauf oder Bau ei es eigengenutzten Wohnobjekts oder die Übernahme der gesamten Renovierungskosten oder Umbaukosten eines eigengenutzten Wohnobjekts. Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Die Eigennutzung muss im Zeitpunkt der Entstehung der Schenkungsteuer gegeben sein. Bei einer Teilvermietung von Räumen oder einer Teilnutzung für eigene gewerbliche oder berufliche Zwecke ist die Befreiung auf den eigenen Wohnzwecken dienenden Teil der Wohnung begrenzt. Die Befreiung ist wertmäßig nicht begrenzt (Beim Erwerb von Todes wegen durch Kinder bzw. Enkel ist nur eine – anteilige – Wohnfläche von 200 qm steuerfrei). Eine Prüfung der Angemessenheit findet nicht statt. Während des Bestehens der Ehe kann nacheinander mehrfach ein Familienheim zugewendet werden (kein Objektverbrauch). Für das begünstigt erworbene Grundstück besteht keine Behaltenspflicht. Die spätere Veräußerung oder eine Nutzungsänderung ist unbeachtlich, sofern kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten vorliegt.

Bei einem Unternehmer und einem Selbstständigen mit Haftungsrisiken kann es sinnvoll sein, Grundbesitz einem etwaigen Zugriff von möglichen Gläubigern zu entziehen, wobei die Übertragung zeitlich deutlich vor der wirtschaftlichen Krise erfolgt sein muss. So beträgt z.B. bei einer Insolvenz des Übertragenden die Gläubigeranfechtungsfrist 4 Jahre. Ferner sollte beachtet werden, dass etwaige Gläubiger keinen pfändbaren Anspruch, z.B. bei einem Nießbrauchsrecht des Übertragenden, erhalten, wohingegen ein vorbehaltenes Wohnungsrecht als sicherer Schutz zu verstehen ist.

Es können weiterhin Überlassungen vorgenommen werden mit dem Ziel, Pflichtteilsansprüche zu reduzieren. Durch rechtzeitiges Ausscheiden aus dem Nachlass sollen sich die Ansprüche pflichtteilsberechtigter anderer Personen

(z.B. Eltern, Ehegatten und Kinder, auch und insbesondere nichteheliche oder ersteheliche Kinder) nur noch auf das verbliebene Vermögen, welches zum Zeitpunkt des Todes noch vorhanden ist, beziehen. Verstirbt der Übertragende innerhalb von 10 Jahren, gerechnet ab der Übertragung, reduziert sich der Pflichtteilsergänzungsanspruch anderer Personen um 10 % für jedes abgelaufene Jahr. Dies gilt nicht bei Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt und bei Schenkungen unter Ehegatten. Die „pflichtteilssichere“ Formulierung der Gegenleistungen ist daher besonders zu beachten.

Letztlich kann die Zuwendung auch als Mittel eingesetzt werden, den Pflichtteilsanspruch des Erwerbers zu reduzieren, sofern dies ausdrücklich in der notariellen Vereinbarung bestimmt wird.

Zivilrechtliche Grundlage für die Überlassung ist die Schenkung. Da die Schenkung ein Vertrag ist, müssen sich die Beteiligten über die Unentgeltlichkeit auch einig sein. Da der Schenker keine Gegenleistung erhält, wie z.B. der Verkäufer den Kaufpreis, wird er bereits durch das Gesetz privilegiert, haftet somit nur für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit. Für Sach- oder Rechtsmängel haftet der Schenker nur kraft Gesetz, wenn er arglistig diesen Mangel verschwiegen hat. Es kann ein vollständiger Gewährleistungsausschluss vereinbart werden. Der Beschenkte hat ferner eine schwächere Stellung als der Käufer, da er sich Rückforderungsrechten, z.B. wegen Verarmung oder einem Widerruf, ausgesetzt sehen kann.

  1. Gegenleistungen und Vorbehalte

Sie können sich Gegenleistungen versprechen oder Vorbehalte gewähren lassen. Diese werden im Folgenden kurz skizziert.

Der Nießbraucher „genießt den Gebrauch“ der überlassenen Sache auch nach der Schenkung. d. h. er ist zur umfassenden Selbstnutzung oder auch der Vermietung berechtigt. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen. Er ist nicht vererblich und grundsätzlich nicht übertragbar. Der Vorbehalt der Nutzung erstreckt sich in der Regel auf das gesamte Anwesen samt Gebäude; es können zwar einzelne Grundstücksteile, nicht jedoch einzelne Gebäudeteile (z.B. Wohnungen). Der Nießbrauch und die aus ihm fließenden Erträge (insbesondere Miete bei Fremdvermietung) sind pfändbar. Hinsichtlich der mit dem Objekt verbundenen Lasten sieht das Gesetz vor, dass der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die „Kleinreparaturen“ trägt, ferner die Verzinsung bestehender Schulden, während der Eigentümer für die Tilgung dieser Verbindlichkeiten, für die außerordentliche Abnutzung sowie für „Großreparaturen“ (z.B. Dach, Heizung) verantwortlich ist. Die laufenden öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuer, Brandversicherungsprämie) trägt der Nießbraucher, die außerordentlichen Lasten (z.B. Erschließungskosten) trägt der Eigentümer. Aus steuerlichen Gründen kann von dieser Verteilung abgewichen, damit im Fall der Fremdvermietung der Nießbraucher alle Lasten, die er als Werbungskosten absetzen kann, auch tatsächlich zu tragen hat. Beim sogenannten „Vorbehaltsnießbrauch“ zugunsten des Veräußerers, der bei der Übertragung „zurückbehalten“ wird, kann der Veräußerer sogar weiterhin die Gebäudeabschreibung geltend machen, obwohl er nicht mehr Eigentümer ist.

Das Wohnungsrecht bleibt insoweit hinter dem Nießbrauch zurück, als es grundsätzlich nur zur Selbstnutzung (samt Gästen, Angehörigen etc., soweit nicht anders vereinbart) berechtigt. Anders als der Nießbrauch kann das Wohnungsrecht auf bestimmte Teile eines Gebäudes beschränkt werden. Die zur ausschließlichen Nutzung vorgesehenen Räume und die zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Bereiche (z.B. Küche, Keller, Garten) müssen im Vertrag genau bezeichnet werden. Der Erwerber schuldet grundsätzlich nur die Duldung des Wohnens, jedoch kein aktives Tun (anders, wenn er im Vertrag zugleich zur Erhaltung des Anwesens in gut bewohnbarem und beheizbarem Zustand verpflichtet wird). Typischerweise trägt der Wohnungsberechtigte seine Verbrauchskosten und die Schönheitsreparaturen in seinem Bereich selbst, alle anderen Lasten, insbesondere auch die hausbezogenen Kosten (z.B. Grundsteuer) trägt der Eigentümer. Wenn nicht anders vereinbart, ist eine Untervermietung oder Weitervermietung durch den Wohnungsberechtigten ausgeschlossen; der Berechtigte kann aber seinen Ehegatten, Lebensgefährten und Gäste aufnehmen (es sei denn dieses Recht wäre ebenfalls in der Urkunde abbedungen). Das seiner Natur nach somit höchstpersönliche Wohnungsrecht ist nicht pfändbar und auch nicht auf den SGB-Träger („Hartz IV“, Grundsicherung) überleitbar. Es endet spätestens mit dem Tod.

Wiederkehrende Geldzahlungen sind häufig in Überlassungsverträgen vorgesehen, die zugleich der Versorgung der Veräußerer dienen sollen. Der Vertrag muss in diesem Fall genau regeln, wann die Zahlungen fällig werden, ob diese ihrer Höhe nach unabänderlich sind oder aber sich beispielsweise an die Inflationsrate anpassen (sogenannte „Indexierung“ gemäß der Gesamt-Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland) oder aber, ob eine angemessene Anpassung verlangt werden kann, wenn z.B. der Bedarf der Veräußerer steigt oder aber die Leistungsfähigkeit des Erwerbers sinkt. Solche Regelungen müssen allerdings hinsichtlich ihrer tatsächlichen Auswirkungen genauer geprüft werden (bei einem späteren Heimaufenthalt der Veräußerer erhöht sich z. B. deren Bedarf erheblich), ebenso hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen: Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Zahlungen vom Erwerber abgesetzt werden, müssen dann aber vom Veräußerer versteuert werden.

Naturalleistungen werden insbesondere im Rahmen eines sogenannten „Leibgedings“ oder „Altenteils“ in Form von Dienstleistungen und Handreichungen vereinbart. Es handelt sich beispielsweise um Besorgungen und Fahrdienste, hauswirtschaftliche Verrichtungen (Säubern der Wohnung, Zurichten der Wäsche, Zubereitung der Mahlzeiten) sowie um Versorgungs- und Pflegeleistungen, die körperlich unmittelbar „an der Person“ zu verrichten sind (Körperpflege, Grund-Krankenpflege ohne medizinische Verrichtungen). Da die staatlichen Leistungen im Pflegefall erst ab Pflegestufe I beginnen, andererseits die körperliche und zeitliche Belastung des Erwerbers auch im Hinblick auf dessen eigene Familie und etwaige Berufstätigkeit nicht über Gebühr in Anspruch genommen werden soll, wird im Regelfall die Verpflichtung zur Erbringung von Pflege- und Krankenleistungen im eigentlichen Sinn auf 1 ½ Stunden pro Tag beschränkt.

Bei einer Mehrheit von Berechtigten, also insbesondere bei Ehegatten, die das Anwesen gemeinsam übertragen und sich die vorstehenden Leistungen oder Nutzungen „gemeinsam“ vorbehalten wollen, oder aber wenn das Anwesen im Alleineigentum eines Ehegatten steht, dieser aber seinen Ehepartner ebenfalls mit absichern will, muss schließlich geklärt werden, in welchem Berechtigungsverhältnis beide zueinander stehen. Dabei sind auch steuerrechtliche und sozialrechtliche Aspekte zu beachten. (werden Geldrenten zugleich an den Ehegatten erbracht, kann es sein, dass dieser dadurch die zulässige Einkommensgrenze pro Monat überschreitet, so dass z.B. seine beitragsfreie Familienmitversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung endet). Relevant wird das Berechtigungsverhältnis auch, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den beiden Berechtigten oder zwischen dem Berechtigten und dem Erwerber kommen sollte, denn steht der Anspruch beiden als Gesamtberechtigten nach § 428 BGB zu, kann der Erwerber mit schuldbefreiender Wirkung auch an Einen der Beiden allein leisten, welches zur Folge haben kann, das einer der Ehegatten leer ausgeht und sich um seinen Teil selbst kümmern muss, d.h. den anderen Ehegatten in Anspruch nehmen muss. Gleichsam sollte bedacht werden, was mit einem Wohnungsrecht im Falle der Trennung und Scheidung wird.

Häufig wird sich die Rückforderung des übertragenden Grundbesitzes vorbehalten, um sicherzustellen, dass im Fall der Fälle die Schenkung rückgängig gemacht werden kann, denn der notarielle Vertrag soll sich ja insbesondere dann bewähren, wenn der Fall der Fälle eintritt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch, welches seit nunmehr über 100 Jahren in Kraft ist, regelt daher bereits gesetzliche Rückforderungstatbestände, den „groben Undank“ oder die „spätere Verarmung des Schenkers“. Dieser Rückforderungsanspruch kann nicht durch die notarielle Vereinbarung ausgeschlossen werden, jedoch gewährt die Rechtssprechung dem Beschenkten ein Wahlrecht zwischen der monatlichen Zahlung der Unterhaltsrente, einerseits, und der Rückgabe des zugewendeten Gegenstands selbst gegen Erstattung der von ihm erbrachten Investition, andererseits.

Die Aufnahme vertraglicher Rückforderungstatbestände wird aufgrund der nur sehr begrenzten gesetzlichen Regelung häufig erforderlich sein. Dies ermöglicht es zugleich, den Erwerber in gewisser Hinsicht zu „maßregeln“ und zugleich unmissverständlich darzulegen, was der Übertragende für Erwartungen an ihn hegt.

Ein jederzeitiges, freies Widerrufsrecht, welches vereinbart werden kann, jedoch insbesondere bei einem Selbstständigen die Gefahr der Ausübung durch den Gläubiger begründen kann, sollte daher sehr wohl überlegt sein. Es können u.a. folgende Rückforderungsrechte, welche durch eine (grds. insolvenzfeste) Vormerkung zu sichern sind, vereinbart werden:

  • die Veräußerung des Anwesens ohne schriftliche Zustimmung des Übergebers,
  • die Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers,
  • die Pfändung der Immobilie von dritter Seite,
  • das Versterben des Erwerbers vor dem Veräußerer, denn die überlassene Immobilie fällt in den Nachlass und steht damit denjenigen Erben zu, die der Erwerber in seinem Testament gegebenenfalls benannt hat, andernfalls den gesetzlichen Erben, z.B. seiner Ehefrau und den Kindern. Wenn der Übergeber dies nicht will, insbesondere also vermeiden möchte, dass die Schwiegertochter/der Schwiegersohn z.B. nach Wiederheirat anderweitig über das Objekt verfügt, kann er mit Hilfe der Rückforderungsklausel das Objekt wieder aus dem Nachlass an sich ziehen und/oder,
  • wenn die Ehe des Erwerbers geschieden wird und nicht etwa durch Ehevertrag sichergestellt ist, dass der Schwiegerpartner im Rahmen des Zugewinnausgleichs keine Ansprüche auf die Wertsteigerung der Immobilie erhebt, sondern allenfalls die tatsächlich von ihm getätigten Investitionen zurückerhält, kann eine Rückforderungsklausel sinnvoll sein; sie schützt in diesem Fall den Erwerber vor den Risiken seiner eigenen Ehe.

Ferner kommen zahlreiche weitere Rückforderungstatbestände in Betracht (z.B. der Erwerber bricht seine Schulausbildung, Berufsausbildung, Studium ab, er wird Mitglied einer Vereinigung, die der Veräußerer nicht unterstützen möchte).

Steuerrechtlich gilt grundsätzlich, dass nach dem Vollzug des ursprünglich vertraglich vereinbarten Rückforderungstatbestandes die ggfs. früher gezahlte Steuer erstattet wird. Davon wird ein Steuerbetrag abgezogen, der der Nutzungsdauer des Beschenkten entspricht, wenn er die Erträge des Schenkgegenstandes behalten darf (§ 29 ErbStG). Bei der Rückgabe darf es sich aber nicht – anders als in § 16 GrEStG – um eine nach § 29 ErbStG nicht privilegierte freiwillige Rückschenkung handeln, sondern das Rückforderungsrecht muss zivilrechtlich einredefrei aus dem ursprünglichen Übergabevertrag abgeleitet werden können und das Geschenk muss auf Grund des Rückforderungsrechts dem Schenker zurückgegeben worden sein. Sind Gestaltungserklärungen, wie etwa bei einem Widerrufsvorbehalt, notwendig, müssen diese vom Schenker abgegeben worden sein. Bei Rückgabe wegen eines Rückforderungsrechts, ist der Rückfall daher selbst nicht nach dem ErbStG steuerbar, weil es sich nicht um eine freiwillige Zuwendung, sondern um eine erzwungene Rückgabe handelt.

  • Energieausweis und Heizkessel im Rahmen der Energieeinsparung

Die Energieeinsparung ist insbesondere in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Erneuerbare-Energie-Wärmegesetz (EEWärmeG) geregelt. Nach der EnEV bestehen Nachrüstpflichten bei sogenannten Bestandsgebäuden und eine Aushändigungspflicht des Energieausweises bzw. dessen Kopie. Das EEWärmeG regelt insbesondere die Mindestnutzung von erneuerbaren Energien bei Neubauten. Ich werde Ihnen dies an den sog. Bestandsgebäuden erläutern.

Vor dem Schenkungsvertrag = Vorlagepflicht

Der Übergeber hat dem potentiellen Übernehmer bereits bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Der Übernehmer kann hierauf nicht verzichten.

Nach dem Vertragsabschluß = Übergabepflicht

Unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern ist der Energieausweis im Original oder in Kopie von dem Übergeber an den Übernehmer zu übergeben. Sofern es sich um einen älteren Ausweis handelt (bis zur EnEV 2009), sind auch die in dem Ausweis nicht enthaltenen Modernisierungsempfehlungen vorzulegen und zu übergeben.

Legt der Eigentümer den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vor oder übergibt er ihn nicht unverzüglich nach Abschluß des Vertrages, so wird eine Ordnungswidrigkeit begangen, die mit einer Geldbuße bis zu € 15.000,- geahndet werden kann.

Gibt es Ausnahmen von diesen beiden Pflichten ?

Es gibt nur zwei Ausnahmen: wenn es sich um ein kleines Gebäude handelt, d.h. dieses nicht mehr als 50 m² Nutzfläche hat, oder wenn das Gebäude ein Baudenkmal ist. Bei allen übrigen Gebäuden sieht die EnEV keine Ausnahme vor.

Ist sonst noch grds. etwas zu beachten?

Bei einem Eigentumswechsel, auch bei den vorerwähnten Schenkungen an nahe Angehörige, sind alte Heizkessel grds. auszutauschen bzw. nach einer Nutzung von 30 Jahren. Ungedämmte Warmwasserleitungen sowie die oberste Geschossdecke bzw. das Dach sind ebenfalls zu dämmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen kleinen Einblick über die Möglichkeiten der „Überlassung von Grundbesitz zu Lebzeiten“ geben und verbleibe

mit netten Grüßen aus Offenbach am Main

Klaus Hackenbroich

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