Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer ungünstigen Lage: Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend, die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden ggfs. aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus.
Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Maklerkosten
Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz – die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – so der vollständige Titel – schreibt die Teilung ab Dezember 2020 konkret vor:
Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.
Die Kostenteilung gilt nicht in allen Fällen. Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist. Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum.
Zu diesen Kosten zählen:
Maklercourtage: in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 % des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 %, je nach Bundesland, Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 % des Kaufpreises, ggfs. Vermessungskosten, Finanzierungskosten u.ä..
Der Gesetzgeber geht daher grds. von einer Doppelprovision bei paritätischer Teilung aus. D.h. der Verkäufer schließt mit dem Makler Maklervertrag und gestattet ihm, dem Makler, auch für den Käufer tätig zu werden. Die sodann zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Provision ist auch maßgeblich für die Vereinbarung mit dem Käufer. Die Provisionshöhe muss daher identisch sein. Spätere Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen.
Eine andere Möglichkeit ist, dass der Verkäufer mit dem Makler einen Vertrag schließt, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Wird der Makler nur für eine Seite tätig, ist er nach der neuen gesetzlichen Regelung nicht mehr befugt, die vereinbarte Provisionslast vollständig auf den Käufer abzuwälzen. Die Übernahme der Maklerkosten von dem Käufer ist zwar noch möglich, aber auf maximal 50 % begrenzt. Ferner muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nach Abschluss des notariellen Vertrages nachgekommen ist. Ein Nachteil für den Käufer dürfte sodann sein, dass er gegebenenfalls auf den übernommenen Anteil Grunderwerbsteuer zahlen müsste.
Ferner besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer mit dem Makler ein Maklervertrag schließt, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten darf. Der Käufer verspricht daher weder die Zahlung einer Provision, noch verpflichtet er sich, sich an der vom Verkäufer versprochenen Maklerprovision zu beteiligen. Schuldner der Maklercourtage ist ausschließlich der Verkäufer.
Die bislang ersichtlich letzte Möglichkeit ist die einseitige Interessenvertretung des Maklers zugunsten des Käufers. Diese Möglichkeit dürfte dann bestehen, wenn ein potentieller Käufer einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt beauftragt. Für den Fall, dass der Makler einen entsprechenden Immobilienvertrag vermittelt, wird ihm die Provision geschuldet. Im Unterschied zu der Regelung in der Wohnungsvermittlung, wonach der Makler ausschließlich für einen Suchenden tätig werden darf, kann er im Fall des Kaufs einer Immobilie folglich auch für mehrere Suchende tätig werden. Voraussetzung für den sodann zu zahlenden Provisionsanspruch ist, dass dem Makler das Objekt bereits vor Erhalt des Suchauftrages oder der Suchaufträge des Käufers an die Hand gegeben wurde. Verstößt der Makler hiergegen, hat dies zur Folge, dass er die von dem Käufer versprochene Provision nicht mehr beanspruchen kann.
